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房地产企业资金管理思索

摘要:随着国家对房地产企业调控政策的加强,“房子是用来住的,不是来炒的”,这一定位决定了中国房地产市场未来的大方向。“租售同权、共享产权”则触碰了社会最柔软、最敏感部位,并由此开启租房与买房的分化时代。房地产也由此进入了史上最严的“限购、限贷、限价、限售、限商”五限时代,使房地产企业的销售受到严重的影响。房地产企业本来就是资金密集型企业,投入资本大,建设周期长,资金回收期长。房地产企业如果不提高资金管理意识,建立有效的资金监督机制和完善的资金预算管理等问题,那么房地产资金将陷入困境,影响项目的后期开发,严重将导致资金链断裂,开发商跑路,严重影响购房者利益。本文针对资金管理问题提出相应解决对策,以改善房地产企业的资金管理问题,促进企业的健康、良性发展。

关键词:房地产企业;资金管理;预算管理

最近国家针对房地产企业出台的若干宏观调控政策,旨在降房价,走出被房地产绑架的畸形经济,发展实体经济。在房地产行业的各个环节的资金投入加大,比如拿地环节需足额缴纳土地出让金,再比如商品房销售环节商品房预售条件提高,高层需建设到50%,洋房别墅需封顶才能预售,这意味着房地产企业垫支的资金更大。在预售环节,预售资金必须进行三方监管,工程需达到一定进度后,监管资金才能解冻。这系列问题使房地产企业资金面临严峻金考验和企业生存的威胁。“五限”是商品房成交量大幅下滑,在销售端受到严重创伤,部分房地产企业资金得不到及时输血,将面临资金困难和资金链断裂的问题。房地产企业保证企业现金流增量,让企业摆脱困境成为解决这个问题的关键。

一、房地产企业资金特点

全国加大城镇化建设使城市土地价格不断上升,土地资源的稀奇性和不可替代性,让不少房地产企业仍然热衷于房地产开发行业,也使得地王频现。房地产开发项目一般都规模较大,土地出让金、项目资本金、人工成本、建安成本、税收成本等都需要大量的资金投入。从拿到到销售资金回收通常需要2-4年,如果通过自持租赁收回投资则需要8年以上,资金回收期太长。最近几年,疯狂的房价使政府下决心调控房价,尤其是限价、限售严重限制了资金的流动性,要想在房地产行业获取很好的回报,只能加大资金投入,加大资金成本。各种因素使房地产业成为一个高度资金密集型行业。

二、房地产企业资金管理存在的问题

(一)资金预算执行率不高。由于一些房地产企业未能科学分析国内外政治、经济环境,国家对房地产的定位以及消费者的购买能力和市场趋势,盲目进行项目投资,盲目拿地开发,盲目进行企业扩张,房地产行业退出成本相当高,势必使部分房地产企业投资很难拿到期望的回报,企业也容易陷入资金困境。在管理环节,没有建立资金管理制度,缺乏对资金预算管理重要性的意识,缺乏对地产项目的各项投资资金的控制,使整个资金管理处于无序状态,处于简单的粗放型资金管理,即使部分企业可能制定了资金预算管理制度,但企业不能按计划执行,也没有有效的奖惩措施,使制度形同虚设,预算与实际脱节,也未认真分析原因,从而影响企业资金有效利用,还影响企业资金的正常周转。(二)资金融资形式单一。房地产企业资金主要来源于自有资金、金融机构贷款、股权融资。中小型房地产企业,基本不能通过股票和债券方式融资,其主要融资方式依赖于银行融资,因融资渠道单一,对房地产企业的资金运作和企业发展都十分不利,一旦出现银行政策收紧,特别是最近限制银行资金流入房地产企业,企业没有增量资金来解决开发的持续投入,银行的贷款到期需归还本金,这势必使企业偿债压力大。(三)房地产企业资金盲目投资、资金分散。近几年的高房价使许多房地产企业赚的盆满钵满,虽然房地产企业成几何级的增长,为追求高利润,许多房地产企业不顾宏观政治、经济环境,不管政府的调控政策,到处拿地开发,大有拿到即赚到之势。因投资项目分散,在各个项目上囤积了大量的资金,一些房地产企业对项目没有全面的规划和考虑,盲目上马。房地产市场也是瞬息万变的,一旦出现经济萧条或大的政策变化,无疑将给这部分房企带来灭顶之灾。(四)资金监督机制不健全。由于房地产行业需投入大量资金,大多数房地产企业资金经常出现短缺,虽然制定了资金预算,但在实际工作中,变数太多、太大,能及时解决出现的资金短缺问题就十分不错了。头痛医头脚痛医脚,这使得企业对预算执行情况也不够重视,对资金使用无有效的监督激励机制,没有定期对资金使用情况进行检查,也没对资金的使用情况进行全面了解。对一些其他应收款、预付帐款、应收账款等应收类往来账目没有进行逐笔跟踪和清理,导致长期挂账占用企业资金。在异地项目资金管理上,没有相应的奖罚激励机制,实行统一的集团资金管理模式,导致项目资金没有事前预防和事中控制,对项目上申请资金,没有控制手段,往往依靠“会哭的孩子有奶吃”。没有整个资金管理的有效监督机制和激励机制。

三、解决房地产企业资金管理问题的对策

(一)建立健全资金管理模式。资金管理活动是现代企业一切经营活动的物质基础,它在企业生产经营管理活动中无处不在,其管理成效如何,直接影响到企业的兴衰存亡。资金管理在企业运营中处于核心地位。财务部应结合实际情况,充分了解各个环节的资金需求,编制资金预算计划,对预算收入不遗漏,对预算支出采用零基预算,在资金预算环节加强资金控制。为了完善资金预算管理制度,单凭财务部门是不能完成此项工作,需成立资金管理小组,明确责权利,依据制度制定项目资金预算计划。在预算执行过程中,资金管理小组应及时全面的对各环节、各部门的资金进行追踪、检查、分析。根据工程的时间节点制定出详细的周计划、月计划、年计划,结合实际情况,有序进行资金管理。(二)拓宽企业的融资渠道。目前,房地产企业融资渠道基本都是向银行贷款。房地产企业要充分了解自己项目的特点,随时掌握银行政策的变化,在个贷按揭回款的信贷政策上,及时与银行沟通,维系好银企关系。目前个贷政策收紧,个贷利率不定时的上调,首套房贷利率由基准上10%调到基准上20%,二套上调到基准上30%,商业调到基准上40%。个贷利率的上调严重影响了企业的销售和资金的回笼。房地产企业在资金压力大的情况下,必须拓宽融资方式。房地产企业可以通过开展项目合作,把整个纵向产业链的单位纳入项目的合作对象,吸引大家众筹资金,共同享受开发成果,达到多方共赢。各个合作单位只需垫付必要的成本费用开支,这样大大减少了在建设期的投入,待项目竣工销售,再支付剩余工程款,按约定的利润分配进行分配或获取部分房屋产权。房地产企业在工程款支付上,可以要求施工单位建设到一定形象后再进行资金支付。实际上在建设期由施工方垫支了部分工程款,这样延迟企业资金流出,也是另一种融资渠道。(三)加强资金风险管理。随着地产行业的蓬勃发展,在给房地产带来巨大商机的同时,也给企业资金带来巨大风险。房地产企业在资金筹集、资金投放、资金回笼上都要加强资金风险管理。为了更好的规避房地产项目前期融资的资金风险,企业需要多元化融资、合理规划、完善房地产资金筹集模式。房地产企业在资金投放使用前,编制资金预算管理,通过精准的资金预算为房地产资金投放使用提供有效的保障和指引。资金回笼是房地产企业利润实现的直接渠道,为了更好的实现资金回笼,房地产企业要健全资金回笼机制,强化营销,加速房地产资金的有效流通。通过加强各个环节的资金风险管理,才能让企业在日益复杂多变的市场环境中保持优势。

总之,房地产企业属于高度资金密集型企业,资金管理十分重要。企业应该对内加强资金预算管理和建立健全有效的资金有效奖励机制,加快开发速度、缩短开发周期、加快销售速度和加快资金回笼。对长期挂账的应收类往来项目及时进行清理,减少资金占用。在回款方面,加强银企合作,及时掌握个贷政策的变化,及时收回个贷按揭回款。对外方面,拓宽企业融资渠道,除了传统的银行融资外,利用延迟工程款进行债务融资,利用预收客户定金进行短时间融资等各种方式对外融资,利过程,包括对商品房预售收入和项目开发资金支出的全监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控,最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。通过对内对外的资金管理,不但可以使企业资金成本降到最低,还可以保证企业资金的正常运行,良性发展。

参考文献:

[1]王德培.中国经济2018[M].北京:中国友谊出版社,2018年1月

[2]陈润.财富浪潮:美国商业200年[M].北京:中华工商联合出版社有限公司,2017年5月

[3]任泽平,夏磊,熊柴.房地产周期[M].人民出版社,2017年8月

作者:周平 单位:重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司

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